Comment décidez-vous si une maison de vacances est un bon investissement

Posséder une maison de vacances est un objectif pour beaucoup. Cependant, dans le passé, c’était un luxe réservé à quelques chanceux.

En 2014, 560 000 Australiens possédaient une maison de vacances, les habitants de Melbourne étant les plus enthousiastes, avec un sur 20 possédant une maison.

C’était avant que les taux d’intérêt n’atteignent leurs niveaux les plus bas, et les plateformes Internet comme Airbnb et Stayz ont facilité la location de maisons de vacances, les transformant potentiellement en sources d’argent.

Alors que les fermetures de COVID-19 ont temporairement affecté le marché de la location à court terme, les propriétaires de maisons de vacances dans les destinations populaires ont été compensés par une croissance exceptionnelle des prix.

La mise à jour trimestrielle du marché régional de CoreLogic montre qu’au cours des 12 mois précédant janvier 2022, la valeur des maisons à Kiama, une destination de vacances populaire sur la côte sud de la Nouvelle-Galles du Sud, a augmenté de 43,9 %. La valeur médiane a été portée à 1 633 086 $. Pour mettre cela en perspective, dans les années 1990, il était possible d’acheter une maison dans la région de Kiama pour moins de 140 000 $.

Parmi les autres destinations de vacances préférées qui ont bien performé au cours de la dernière année, citons Byron Bay, où la valeur des maisons a augmenté de 30,2 %, la Gold Coast (en hausse de 36,3 %) et la Sunshine Coast (35,4 %).

Ces valeurs élevées n’étaient pas seulement motivées par la demande des vacanciers. Les données de la Banque du Commonwealth révèlent que la migration trimestrielle des capitales vers les régions régionales au cours des deux dernières années a été supérieure de 15 % à celle des deux années précédant Covid.

Cela soulève la question, est-ce qu’une maison de vacances est toujours un bon investissement ? Et si vous possédez un lieu de villégiature, est-il temps d’en profiter ?

Les locations ont l’air saines

Alors que les fermetures en Nouvelle-Galles du Sud et à Victoria l’année dernière ont porté un coup dur aux locations de vacances à court terme, la pandémie en général a apporté des gains aux propriétaires de vacances. Lorsque l’Australie a fermé ses frontières aux touristes étrangers en mars 2020, l’Australie n’avait d’autre choix que de passer ses vacances chez elle. La demande de trous de clous pour les vacances est en plein essor.

La société d’analyse AirDNA a examiné 76 villes, villages et marchés de destination australiens en 2021, notant que chacun a connu une croissance des loyers et des revenus d’une année sur l’autre. Il note également que les locations à court terme peuvent rapporter jusqu’à trois fois plus que les locations à long terme traditionnelles.

Alors que l’Australie rouvre ses frontières internationales, la demande de locations à court terme devrait augmenter. Ce qui est moins certain, c’est le rythme des plus-values ​​futures.

Alors que la migration nette vers les régions reste forte, les chiffres de la CommBank montrent que le nombre de personnes qui ont déménagé dans les régions au cours du trimestre de décembre 2021 a diminué de 10 % par rapport au trimestre précédent.

“Malgré la récente surabondance, je m’attends à ce que les taux de croissance des prix dans la région australienne commencent à ralentir au début de cette année”, déclare Elisa Owen, responsable de la recherche chez CoreLogic.

Cependant, Angus Rinne, président du groupe immobilier Rinne & Horne, affirme qu’il ne manque pas d’acheteurs faisant la queue pour les propriétés de vacances. «La demande de maisons de vacances est hors de Richter à cause de Covid», explique Ryan. “Les frontières internationales et internationales signifient que les gens sont obligés de passer leurs vacances chez eux. Les faibles taux d’intérêt aident également.”

Il dit que les zones particulièrement populaires incluent la côte sud de la Nouvelle-Galles du Sud, la rivière Margaret en Australie occidentale et de nombreuses parties du Queensland.

Dans la station balnéaire de Port Douglas, dans l’extrême nord du Queensland, les achats de maisons de vacances ont représenté près de 50 % des ventes intérieures de Raine & Horne au cours de l’année écoulée, contre une moyenne historique de 40 %. Pendant ce temps, sur la côte sud de NSW, environ 30% des maisons vendues au cours des 12 derniers mois sont utilisées comme maisons de vacances.

Que recherchez-vous dans une maison de vacances

Selon Wren, il est logique d’acheter des maisons de vacances à moins de trois heures de route de la capitale. Et l’infrastructure améliorée rend cela encore plus facile.

Par exemple, l’achèvement du tunnel NorthConnex et la mise à niveau de l’autoroute Pacific en Nouvelle-Galles du Sud ont réduit le temps de conduite de Sydney à des sites de la côte nord comme Seal Rocks à un peu plus de trois heures – un trajet qui prenait autrefois la majeure partie de la journée.

Les voitures roulent sur le pont du port de Sydney alors qu'elles se dirigent vers les locations de vacances.

Outre l’emplacement attrayant et facilement accessible, il y a quelques caractéristiques à rechercher si vous envisagez de quitter une propriété de vacances.

“La propriété doit être aussi facile à entretenir que possible”, note Ren. “Les planchers de bois franc sont beaucoup plus faciles à entretenir que l’entretien des tapis, par exemple. Il serait également avantageux pour la propriété d’offrir des possibilités de double revenu. Vous pouvez y rester et avoir un revenu.”

Les données de Stayz de l’année dernière confirment que les clients payants attendent plus que quelques lits superposés bien-aimés de locations à court terme. Parmi les éléments essentiels répertoriés, les participants à Stays ont désigné les barbecues, la climatisation, une piscine et même une salle de sport à domicile comme des caractéristiques souhaitables – des inclusions qui pourraient augmenter considérablement les dépenses d’un bien locatif.

Si vous avez besoin de financement pour une maison de vacances, ne vous attendez pas à payer des taux de prêt immobilier standard. Lorsque l’immobilier n’est pas votre résidence permanente, comme c’est le cas avec une maison de vacances, les prêteurs traiteront l’hypothèque comme un prêt d’investissement, explique Jack Talbot, directeur de la société de courtage Leverage Capital.

“Les taux d’intérêt sur les prêts d’investissement sont généralement supérieurs de 0,3 % à ceux des prêts pour propriétaire occupant, à condition que vos remboursements soient fixés en principal et en intérêts”, dit-il.

Bien que vous puissiez utiliser la valeur nette de l’immobilier au lieu d’un dépôt en espèces, les emprunteurs peuvent toujours avoir besoin d’un revenu personnel suffisant pour obtenir le feu vert des prêteurs. “Le prêteur prendra en compte les revenus d’Airbnb à condition qu’il s’agisse de revenus existants et que la propriété soit sur Airbnb depuis plus de 12 mois et que les revenus locatifs puissent être vérifiés au moyen d’états financiers préparés pour les comptables”, déclare Talbot.

“Pour une propriété qui n’a pas encore été achetée, le prêteur n’acceptera que les revenus attendus qui résulteraient de la propriété si elle était dans un contrat de location à long terme traditionnel.”

Les règles de location de vacances se durcissent

La popularité des locations à court terme à travers l’Australie n’a pas plu à tout le monde. Les fêtes débridées, les troubles nocturnes et le stress sur le stationnement dans la rue ont été un casse-tête constant pour les résidents permanents vivant à côté de certaines de leurs locations à court terme.

De nombreux conseils ont pris les choses en main. Sur la péninsule de Mornington à Victoria – la troisième destination de location à court terme d’Australie – le conseil local a introduit des lois pour réglementer le secteur depuis 2018. Les propriétaires y sont désormais responsables du comportement de leurs occupants. Des limites de temps sont établies pour l’utilisation des piscines ou des spas et un stationnement hors rue doit être prévu pour toutes les voitures des vacanciers.

En Nouvelle-Galles du Sud, où les loyers à court terme s’élèvent à 30 milliards de dollars par an, de nouvelles lois strictes sont entrées en vigueur à partir de décembre 2020. Un code de conduite obligatoire établit des directives claires pour les normes minimales de comportement des clients, et les propriétaires doivent être en contact avec les voisins concernés. Entre 8h et 17h tous les jours.

D’autres règles ont été ajoutées en Nouvelle-Galles du Sud à partir de novembre 2021 qui limitent le nombre de jours que les locations à court terme peuvent être autorisées en l’absence de l’hôte. Le maximum est de 180 jours par an dans le Grand Sydney ainsi que dans un certain nombre de régions, notamment Ballina, Big Valley, Dubbo et Newcastle.

L’Australian Hotel Association a exprimé ses inquiétudes concernant l’industrie de la location à court terme. En Australie-Occidentale, le gouvernement de l’État étudie la possibilité d’une réglementation plus stricte, y compris une éventuelle limite annuelle de 60 jours pour les maisons de vacances non officiellement enregistrées auprès des autorités locales.

En plus de respecter les nouvelles réglementations, les propriétaires de maisons de vacances doivent tenir compte de l’impact des taxes.

L’administration fiscale explique que les propriétaires ne peuvent demander une déduction pour les frais de maison de vacances que lorsqu’elle est louée ou déjà disponible à la location. Imposer des conditions déraisonnables aux locataires potentiels, demander un loyer supérieur au marché ou ne pas faire largement la publicité d’une maison de vacances sont autant de signaux d’alarme qui peuvent suggérer que les propriétaires ne sont pas sérieux au sujet de la location d’un logement.

Si une propriété est louée ou est disponible pour une location à court terme, des dépenses telles que les intérêts sur le prêt, l’entretien, l’assurance et les réparations peuvent être déduites des impôts. Mais vous ne pouvez pas réclamer ces frais si vous y séjournez vous-même. Les dépenses doivent être réparties entre votre temps de vacances et le moment où le lieu gagne son paiement pour les touristes.

Si le lieu de vacances est loué à de la famille ou à des amis aux tarifs de votre compagnon, vous ne pouvez demander une déduction pour dépenses qu’à concurrence du montant des revenus perçus.

Même si vous n’avez jamais loué de maison de vacances, vous devrez probablement payer un impôt sur les gains en capital sur tout profit mis en vente. En ce sens, le terme maison de vacances peut être trompeur. Du point de vue du bureau des impôts, nous ne pouvons avoir qu’une seule « résidence principale » à la fois non imposable. Par conséquent, une propriété de vacances n’a pas le même statut d’exonération fiscale que votre maison habituelle.

Cependant, le bureau des impôts indique que si vous réalisez un bénéfice sur la vente, les dépenses immobilières (telles que l’assurance, les intérêts du prêt, les frais de réparation et d’entretien et les taux du conseil) sont prises en compte lors du calcul du gain imposable. Il est donc important de conserver tous les reçus relatifs à la propriété de vacances et de consulter un agent fiscal enregistré pour déterminer le montant d’impôt que vous pouvez encourir si vous vendez.

ça pèse tout

L’achat d’une maison de vacances ne devrait jamais être une décision rapide basée sur quelques jours magiques de vacances. Oui, les locations à court terme peuvent générer des loyers beaucoup plus élevés que les locations à long terme. Le hic, c’est que ce revenu n’est pas toute l’année alors que les dépenses courantes.

De plus, le marché de la location à court terme est très concurrentiel. Un récent rapport de l’industrie Growing up Fast a révélé qu’il pourrait y avoir jusqu’à 436 000 propriétés disponibles pour la location à court terme en Australie. Les maisons ont généralement besoin d’un emplacement attrayant et d’être meublées et entretenues à un niveau élevé pour attirer les vacanciers payants.

Le dernier aspect à considérer est le compromis entre gagner de l’argent sur une maison de vacances et en profiter par vous-même. Un bien locatif est susceptible d’obtenir des tarifs de location de pointe pendant les périodes où vous voudrez peut-être y rester seul – comme les vacances scolaires, Noël et les vacances d’été en janvier.

Ann Graham, planificatrice financière en chef et PDG de Story Wealth Management, résume son point de vue sur les maisons de vacances : “Elles sont idéales pour réunir les familles et créer des souvenirs. Et en termes d’options d’investissement, elles peuvent être un champ de mines.”

Graham note que l’emplacement peut être idéal pour la paix, la tranquillité et le plaisir en famille, mais pas nécessairement pour la croissance du capital au fil du temps – “à moins bien sûr que vous ayez acheté sur la côte Est il y a 10 ans !”

En ce qui concerne les revenus locatifs, Graham prévient qu’ils ne suffiront peut-être pas à couvrir les frais d’occupation, surtout s’il y a des dettes et que vous ne louez la propriété que quelques fois par an.

«Avant d’acheter ce petit chalet sur la côte ou en brousse, il est important d’être réaliste quant aux revenus locatifs potentiels et aux coûts permanents d’entretien, de réparations et de rénovations potentielles.

“Une autre question qui n’est souvent pas prise au sérieux est la fréquence à laquelle vous utiliserez votre maison de vacances. Serez-vous en mesure de vous y échapper régulièrement? Ou l’excitation s’atténuera-t-elle à mesure que d’autres engagements empiéteront sur votre temps et qu’il deviendra également difficile de va-t-en?”

Le résultat, selon Graham, est d’enlever les lunettes teintées de rose et de réfléchir pratiquement à quoi s’offrir. Si vous n’utilisez pas une maison de vacances aussi souvent que vous le pensez, ou si vous n’êtes pas sûr, envisagez de mettre de l’argent de côté pour louer un logement pendant six à 12 mois et essayez-le avant d’acheter.

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